关于农村宅基地的若干思考
石长城
摘要：在现阶段，农村宅基地问题显得日益突出，现在三农问题提得很响，我们好从根本上解决农民为争宅基地而产生的矛盾,就需要我们改变体制，完善立法加以解决。同时我们要合理配置土地资源，促进合理利用土地，集约用地，同时改善农村居民生存生活环境，加快实行农村现代化。要在坚持“一户一宅，不超标准”的前提下，改进宅基地分配方式，要允许开展宅基地整理的村庄实行宅基地有偿使用。要实行《宅基地权益证书》制度。
关键词：宅基地 整理 规划 土地使用权 继承
一 . 农村宅基地的历史演变
从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段：
第一阶段，土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。
第二阶段，社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段，高级农业合作社的出现。伴髓高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转作出了明确的禁止性规定。
第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发（1997）1l号文对农村集体土地用于非农业建设的情形作出了明确的限制性规定，同时，1998年《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
二 .农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
三 农村宅基地的热门话题
1.宅基地能否继承。答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3.城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
四．我国现行农村宅基地制度的弊端
通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。
1.宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。
2. 农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的。
3.一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心村”现象明显。
4、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。
5在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关也无可奈何。
6.旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。
五．.如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端。
1.加强立法，出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重参股理好以下三个关系：
其一，正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。
其二，正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。
其三，正确处理国家干预和市场机制的关系。
2.立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。
3.完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有土地办，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。
4.在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特出情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给北村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许一定年龄的男青年拥有一块宅基地，男子的结婚年龄是22周岁，最起码应该是20周岁，一边提前盖房，这也符合中国的传统美德和现实需要。
5.对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围，再由各地按照实际情况确定标准，报省人大备案。各地都应该按照规定执行，对于超越宅基地规定的，每年收取一定的费用，但是要考虑到即将结婚的男青年和新婚夫妇，应给以特定的宽恕范围，如男青年不应超过4倍（自己已经拥有一处住宅），无儿女的夫妇不应超过两倍。收取的费用，交给改县级市的主管机关保存，作为该村的基建基金，专款专用，不得随便提取。
6.关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地，我很赞同。但也应该考虑到一些实际，本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护，不应一概而论。特别是失业人员跟放应该给以妥善安置。
7.对于申请取得宅基的用户以后要收取一定的费用，要有偿使用。这也是民法草案讨论的一个焦点问题。尽量使其购买农村的闲置宅基地，荒地等。并且要根据需要宅基地的多少，适当调高拥有多处宅基地的用户的使用费用（超过的收取），使供求关系达到一个适度的平衡。
六. 对农村宅基地进行整理规划
农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。
必要性：首先，规划是宅基地整理的龙头，只有以规划来统领宅基地整理工作的全局，才能少走弯路，防止“拆了建，建了拆，拆了又建”的重复建设和浪费。纵观村庄建设现状，之所以杂乱无序，其原因就在于规划，或规划时间滞后，或规划层次不高，或规划朝令夕改，或规划与建设两张皮。
再次，宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图，编制好宅基地整理规划有利于统一村民思想，做好思想动员和引导工作。.
关于印发《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》的通知
浙江省杭州市司法局
关于印发《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》的通知
（杭司[2003]122号）
各区、县（市）司法局：
为规范我市律师事务所的设立行为，简化程序、提高效率，市局根据《中华人民共和国律师法》、司法部的有关规章和省厅有关规范性文件，制定了《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》（以下简称《办法》）。现将《办法》下发给你们，请遵照执行。
附件：
1、《杭州市律师事务所设立管理暂行办法》
2、律师事务所设立文书格式（略）
杭州市司法局
二○○三年九月十一日
附件一：
杭州市律师事务所设立管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范我市律师事务所的设立行为，加强管理、提高效率，根据《中华人民共和国律师法》、司法部有关规章规定，结合我市律师管理工作的具体情况，制定本办法。
第二条 在杭州市辖区内申请设立合伙或合作律师事务所，适用本办法。
第二章 律师事务所设立条件
第三条 申请设立律师事务所应当具备以下条件：
（一）有自已的名称、住所、章程。
1、律师事务所的名称要符合司法部《律师事务所名称管理办法》规定，由“浙江+字号+律师事务所”组成。
2、律师事务所的住所是指律师事务所的执业场所。住所地是指律师事务所的执业场所所在地。经登记的执业场所只能有一个。律师事务所的执业场所必须在主管司法行政机关的辖区内，执业场所的环境应当与律师职业的性质相称，建筑面积不小于100平方米，办公条件应能够满足办公需求。
3、律师事务所的章程应当符合司法部《律师事务所登记管理办法》第九条的规定。包括以下内容：
（1）律师事务所的名称和执业场所；
（2）律师事务所的宗旨；
（3）律师事务所的组织形式和机构设置；
（4）律师会议的组成和职责；
（5）律师事务所负责人的职责以及产生和变更程序；
（6）律师的权利和义务；
（7）开办资金的数额和来源；
（8）财务管理制度、分配制度和债务承担方式；
（9）律师事务所的变更、终止的条件和程序；
（10）律师事务所章程的修改程序；
（11）其它需要说明的事项。
全体申请人应在章程上签字，章程内容必须符合法律规定，章程自律师事务所被核准之日起生效。
（二）有10万元以上人民币的资产。
申请人应当以本人名义具实出资，并提交由会计师事务所出具的验资报告。
（三）具有3名以上的律师作为申请人；申请成立市局直属的律师事务所，必须具有5名以上的律师作为申请人。申请人应当符合以下要求：
1、能够专职从事律师业务；
2、申请人在申请日前具有三年以上律师执业经历。执业经历的期限从取得律师执业证之日起计算；
3、申请人在申请之日前三年的执业活动中没有受到过停止执业以上的行政处罚；
4、申请人作为其他律师事务所的合伙人，在该律师事务所设立两年内退出合伙或被除名的，作为合伙人申请设立新的律师事务所时，应书面说明退出合伙或被除名的原因；
5、律师事务所因违反法律法规、执业纪律被吊销执业证书的，负有重大责任的合伙人，在律师事务所被吊销执业证书之日起三年内不得申请设立律师事务所；
6、离退休人员作为申请人的不得超过总申请人的三分之一；
7、应有三分之二以上的申请人具有执业场所所在地的居民身份证。
设立合伙律师事务所还应当具有以下条件：
（一） 申请人不满64周岁；
（二）具有书面合伙协议。合伙协议应具有以下内容：
（1）合伙人，包括姓名、居住地、执业证号码等；
（2）律师事务所开办资金总额，合伙人出资方式及比例；
（3）合伙人的权利、义务；
（4）合伙人收益分配比例、方式、债务的承担；
（5）合伙人入伙、退伙及除名的条件和程序；
（6）合伙协议的解释、修改；
（7）合伙人之间争议的解决方法和程序；
（8）违反合伙协议应当承担的责任；
（9）合伙人认为应当载明的其它内容。
全体申请人应当在合伙协议上签名，合伙协议自合伙律师事务所核准登记后生效。
第三章 律师事务所设立申请程序
第四条 申请人应当向住所地的县级司法行政机关提出设立律师事务所的申请；符合市局直属律师事务所设立条件的，可以直接向市局提出申请。
司法行政机关的律师管理部门是律师事务所设立申请的具体承办部门。
第五条 申请人应当提供以下材料的原件或复印件：
（一）设立律师事务所的申请书；
（二）名称检索申请书；
（三）律师事务所登记表；
（四）律师事务所章程，申办合伙律师事务所还需提供合伙协议；
（五）申请人的个人材料：
1、申请人本人出具的没有违反《律师事务所登记管理办法》第七条规定的声明；申办合伙律师事务所的，还需要提供申请人本人出具的符合《合伙律师事务所管理办法》第十条规定条件及没有违反第十九条规定的声明；
2、主管司法行政机关出具的律师基本情况介绍函；
3、律师个人简历；
4、身份证（外地身份证须附暂住证或当地房产证）；
5、最高学历证书；
6、律师资格证书或法律职业资格证书；
7、律师执业证书；
8、人才交流中心或就业管理部门出具的人事档案存放协议；
9、从事律师职业前已辞去原职的证明。如辞职文件或解聘文件，合同到期的证明，城镇无业人员需提供失业证、待业证或街道出具的无其他职业证明，农村人员提供由乡镇以上人民政府出具无其他职业证明；
10、原所出具的同意离所的离所证明或离所意向证明；
11、离退休人员需提供离退休证明；
12、能够专职从事律师职业的执业保证书；
13、60周岁以上的申请人，需提供县级以上医院出具的健康证明；
（六）全体申请人推举律师事务所主任的会议决议；
（七）执业场所的租赁协议并附有权属证明；
（八）其它材料。
上述申请材料应装订成册，复印件统一用A4纸印制。
第六条 申请人应当向住所地的县级司法行政机关提交一式三份申请材料；直接向市局申报的，应提交一式两份申请材料。申请材料为复印件的，申请人应提供原件以供核查。
律师管理部门接到申请后应当在5个工作日内核对原件，对申请材料的齐全性、规范性和有效性进行初步审查，并作出如下处理：
（一）对于申请材料齐全、规范和有效的，予以受理，向申请人发放《律师事务所设立申请受理通知书》；
（二）对于申请材料不齐全、不规范或有关申请材料不能提供原件供核查的，向申请人发放《律师事务所设立申请不予受理通知书》，并告之理由。
第七条 律师事务所设立必须符合法律、法规、规章和本办法的规定。对于受理的申请材料，承办人员应当依法进行审查，必要时可以对有关申请材料进行调查。
在审查过程中，为核实有关事项需要申请人补充有关证明材料的，承办人员应通知申请人办理；对于申请人不符合本办法规定的，可以通知申请人进行变更。
承办人员审查完毕后提出审查意见，经分管局领导批准后，制作《律师事务所设立审查意见书》。
各级司法行政机关的审查时限为15日，自受理之日起算。但申请人补充材料或变更申请人等时间不计算在内。
第八条 承办人员在核对有关材料原件的基础上，在申报材料中的复印件上加盖“与原件相符”和律师管理科（处）印章，并将《律师事务所设立审查意见书》与申请材料逐级报省厅核准。
第九条 律师事务所名称经省厅核定后，主管司法行政机关根据省厅或市局的有关通知制作《律师事务所名称核准通知书》通知申请人。
申请人应当在接到《律师事务所名称核准通知书》后，办理有关手续并补充提供以下材料；
（一）会计师事务所出具的验资报告；
（二）申请人提供第五条中规定的离所意向证明的，需补充提供正式离所证明。申请人是律师事务所合伙人的还需提供与律师事务所签定的退伙协议；
（三）其它材料。
第十条 律师事务所经省厅核准并准予登记后，由主管司法行政机关根据省厅的核准文件或市局的通知制作《律师事务所设立通知书》并发给申请人。
申请人接到《律师事务所设立通知书》后，应当立即办理律师执业证变更手续。
第十一条 申请人办理完上述有关手续后，由主管司法行政机关发放律师事务所执业许可证。
第十二条 申请人凭律师事务所执业许可证及《律师事务所设立通知书》刻制公章和财务用章，办理机构代码证和税务登记手续，开立正式银行账户，办理其它事项。
律师事务所领取律师执业证书后六个月内未开展业务活动的，视为终止，由主管司法行政机关逐级报登记机关注销。
主管司法行政机关应当对律师事务所开业情况进行检查。
第十三条 律师事务所的公章、财务用章、内勤和行政辅助人员名单应报送主管司法行政机关备案。
内勤、行政人员应参加主管司法行政机关举办的业务培训。
第十四条 本办法由杭州市司法局负责解释，自二○○三年十月一日起施行。
