泰州市人民政府办公室关于印发泰州市市区住宅专项维修资金管理办法的通知
江苏省泰州市人民政府办公室
关于印发泰州市市区住宅专项维修资金管理办法的通知
泰政办发〔2009〕47号
海陵区、高港区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
《泰州市市区住宅专项维修资金管理办法》已经市政府第九次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。
二〇〇九年四月一日
泰州市市区住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条 凡本市市区范围内的商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市建设（房产）部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。
市房产管理局具体负责市区维修资金的管理工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法规定交存维修资金：
（一）住宅。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
第八条 建设主管部门应当根据本地区住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时公布并调整首期维修资金的交存标准。
第九条 业主交存的维修资金属于业主共同所有，从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 维修资金管理单位应委托一家商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。
业主交存的商品住宅维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条 开发建设单位在申请房屋预（销）售许可时，应按其申请预（销）售房屋面积的10%比例代为预交存。
开发建设单位在办理房屋权属初始登记时，应按其初始登记的面积足额交存维修资金。专户管理银行或维修资金的管理单位，应当向开发建设单位出具维修资金分户交存专用凭据。
开发建设单位将房屋销售的，可在房屋交付前向购房人收取维修资金，并将分户交存专用凭据转交购房人。
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，按规定交存维修资金。已售公有住房的业主应当在缴纳购房款的同时，交存维修资金。
第十三条 未按本办法规定交存维修资金并取得专用凭据的，开发建设单位以及公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条 维修资金遵循“钱随房走”原则，房屋所有权转让时，出让人应当将维修资金分户交存专用凭据转交受让人，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人可凭房屋权属证书、维修资金分户交存专用凭据到维修资金管理单位办理更名手续。
第十五条 房屋权属登记部门在开发建设单位或购房业主办理权属登记时（包括初始登记、转移登记），应审核其是否按登记面积足额交存维修资金并取得专用凭据。
第十六条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交金额补足至初始交存额。
业主大修房屋但分户账面维修资金余额不够使用的，可按有关规定提取个人住房公积金。
第三章 使 用
第十七条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十八条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十九条 维修资金管理单位应制定维修资金管理使用办法的示范文本，待物业区域选举产生业主委员会后，业主委员会可参照示范文本制定本物业区域维修资金管理使用的具体办法。
第二十条 商品住宅维修资金的使用按以下程序办理：
（一）物业服务企业、业主委员会或未组建业主委员会且未实行物业管理的相关业主提出使用申请；
（二）符合该物业区域维修资金管理使用具体办法的，维修资金管理单位备案；
（三）未制定该物业区域维修资金管理使用具体办法，符合示范文本要求的，维修资金管理单位备案；
（四）组织维修；
（五）划拨资金。
物业区域通过维修资金管理使用具体办法，可采取召开会议、书面征求意见或公示征求意见的方式。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当由相关受益业主按各自拥有房屋建筑面积进行分摊。开发建设单位未售出的房产视作自用房产应当参与维修费用的分摊。业主大会另有规定且合理可行的，从其规定。
第二十二条 发生危及房屋安全或严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或维修资金管理单位可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。
第二十三条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第四章 监督管理
第二十四条 在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金管理单位可以按照国家有关规定将维修资金用于定期存款或购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十五条 维修资金管理单位应当按期对维修资金结息，结息参照中国人民银行关于住房公积金的结息规则执行。
下列资金应当转入维修资金滚存使用：
（一）应当结给业主的资金存储利息或收益；
（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但法律法规另有规定或业主大会（业主委员会）另有决定的除外；
（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第二十六条 业主大会成立后，业主委员会可按照业主大会的授权与维修资金管理单位签署委托管理协议，对维修资金的有关管理情况进行约定。
第二十七条 维修资金管理单位每年应当向业主委员会公布维修资金的交存、使用、结息和余额情况。
第二十八条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，收缴国库。
第二十九条 维修资金管理单位应加强对维修资金的管理，提高维修资金的信息化水平。维修资金管理单位的管理费用，报财政部门批准后，从增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。
第三十条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十一条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，按照有关规定执行，并接受主管部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十二条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由市建设（房产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
第三十三条 违反本办法规定，挪用维修资金的，由市建设（房产）部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
管理单位挪用维修资金的，由其上级主管部门追回挪用的维修资金，对直接负责的人员和其他责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十五条 拆迁安置住宅、政策性商品住宅、非住宅以及其他非单一产权的房屋参照本办法执行。售后公有住房维修资金具体的管理使用办法，由市建设（房产）部门会同市财政部门另行制定。
第三十六条 本办法自发布之日起施行，原《泰州市市区住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（泰政办发〔2005〕153号）废止。
新时期事业单位税收问题分析及对策
赵东海
一、 新时期事业单位概述
事业单位是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。具体而言，主要是指担负着国家某一方面事业任务，不以营利为目的的非物质生产单位，如报社、出版社、疗养院所、文体娱乐场所等。这些事业单位虽然不直接从事物质产品的生产，但对于加强社会主义精神文明建设、提高全民族科学技术文化素质、增进人民身心健康等方面起着重要的作用。
迄今为止，中国全部事业单位有130多万个，其中独立核算事业单位95.2万个。纳入政府事业单位编制的人员近3000万，各项事业经费支出占国家财政支出的30%以上。一般地说，可以把现有中国事业单位分为如下三类：一是直接承担政府行政职能、为政府服务的事业单位，主要从事的是监管、资质认证、质检、鉴定及机关后勤服务等类的活动；二是承担公共事业发展职能、为社会服务的事业单位，主要从事的是科教文卫等社会事业和与公共基础设施建设、公用事业服务相关的活动。三是承担着中介沟通职能、为市场和企业服务的事业单位，主要从事的是咨询、协调一类的活动。但是，从实际运作看，其性质则极为复杂。譬如，有的享受着事业单位的待遇，却完全从事着与政府部门一样的行政管理活动，拥有比一般政府部门大得多的行政权力；有的挂着事业单位的牌子，却直接从事着如企业一样的经营活动；有些并非法定承担政府职能的事业单位，却实际上拥有由主管部门直接和间接转移过来的行政职能；有些单位全部或者大部分受国家财政资金供养，却仍然变相地从事着收费性经营活动；等等。
中国事业单位形成及演进至现状的原因极为复杂，但大体上说两个方面起了关键作用。一是基于提高政府效率和减少财政负担的目的，必须尽量减少政府机构和行政人员，但同时又必须提供不断增长和日益多样化的公共服务。这是导致中国事业单位分布广、数量多、规模大的主要原因。二是基于解决经费短缺窘况和保障既有利益的目的，必须创造性地开展业务活动，但同时又必须保持现有的体制构架。这是导致中国事业单位政事不分、事企不分、职能繁杂、行为混乱的主要原因。
从总体上看，事业单位对中国经济社会发展做出了重要贡献，尤其是在推动社会事业发展和扩大公益服务供给方面起着十分重要的作用。但也有一些事业单位，占着国家资源、受着财政支持，却没能充分有效地提供相应的服务和积极公正地履行应尽的职责，反而利用事业单位性质上非政非企又亦政亦企的模糊空间，最大限度地运用、享受着政府部门与企业两者拥有的权力和利益，又最大限度地游离于政府部门所受的行政约束和企业所承受的市场压力之外。其结果是扰乱了经济运行规则，破坏了社会资源的合理配置。许多事业单位甚至成为了腐败现象滋生的良好土壤和国有资产流失的有效渠道。
计划经济体制下，事业单位是不以营利为目的。只要完成国家赋予的某方面事业任务，所发生的相关费用由国家或主管部门全部或部分拨付，国家对事业单位的考核，主要看赋予的事业计划是否完成，拨入的各种款项是否按预算及规定的项目使用等等。国家拨付资金的目的是通过事业单位创造社会效益，不要求创造多少经济效益，不需要投资回报。但是在社会主义市场经济条件下，事业单位逐步进入市场成为大势所趋。随着改革形势的发展， 国家或主管部门对绝大多数事业单位的各种资金补贴将逐渐减少直至取消，因此事业单位的管理模式、用人制度、分配制度等方面将会发生很大变化。
二、 事业单位存在的税收问题分析
历史上，事业单位的主要经费来源是财政拨款，事业单位的纳税意识一直比较薄弱。同时，不少事业单位一般都掌握有或这或那的行业特权和优势，税务部门在执法过程发现问题需要处理时，往往会有很多上级部门的说情，从而出现税务部门执法不力的情况。上述原因导致事业单位存在以下几方面的税收问题。
一、企业所得税方面。由于《事业单位财务规则》与《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》中有关事业支出与纳税扣除的界定存在着较大差异，而不少财务人员不知道会计核算与税收规定存在差异时要进行纳税调整的规定，导致事业单位未按税收规定调整计算交纳企业所得税比较普遍。主要问题有：一是按照《事业单位财务规则》规定的保证事业结余不能为负数的基础上，将所有的支出都归入到应税收入支出项目中来归结利润，虚减了应纳税所得额；有的单位在计算分摊支出金额时，虚减收入总额，使分摊费用增大，人为调减应纳税所得额。二是对新购置固定资产实行核销办法，一次性在事业支出中核销，一次性在税前扣除，而不是以折旧、摊销的形式分期在税前扣除，多列成本，减少当期应纳税所得额。三是工资费用列支表面上执行国务院规定的事业单位工作人员工资制度，而实际上在事业支出中大多以补贴、奖金、加班费等形式多发工资性补助。四是业务招待费的不是以全部收入扣除免税收入后的金额作为计算业务招待费列支基数，而是以事业单位的全部收入作为计提列支的基数，提高了列支标准，减少了应纳税所得额。
二、个人所得税方面。近年来随着国家经济的日益增长，人们生活水平的显著提高，极大地剌刺激了医疗卫生、教育培训、文化体育等事业单位的快速发展，这些部门中不少个人如医生、教师、电台和电视台的主持人等都已成为社会上的高收入阶层。但由于种种原因，这部分收入至今还没有纳入税务部门的监管重点，偷逃个人所得税严重。主要问题有：一是工资薪金未足额代扣代缴个人所得税。不少由财政发放工资的事业单位如学校，他们认为财政在发工资的时候已代扣代缴了个人所得税，而对他们自己以加班费、奖金等名义发放的属于工资薪金性质的收入就忽视了，没有并入工资计交个人所得税。二是支付外聘人员劳务报酬没有代扣代缴个人所得税。一些事业单位为了提高自己的知名度，高薪外聘一些社会知名人士，如专家学者、主持人等，在支付其劳务报酬时，没有依法代扣代缴个人所得税。
三、营业税方面。目前有不少事业单位一方面从事着与政府部门一样的行政管理活动，一方面又从事着如企业一样的经营活动，既存在着应税收费项目，又存在着非应税收费项目，一些事业单位将应税收费收入混同在非应税收费收入中，逃避上缴国家税收。如：新闻宣传单位以协办费代替广告费收入、体育部门以训练费代替租金收入、学校以学历教育收费代替非学历教育收费等，还有的将取得的经营收入通过接受其它劳务等方式进行抵扣，抵减应税收入，如收取出租场地收入以应付劳务费来抵扣，造成出租方与承租方双方都逃漏了应纳税收。
四、使用票据方面。事业单位使用票据既有财政部门的票据，也有税务部门监制的票据，还有使用上级部门配发的票据。许多行政事业单位票据管理使用不到位，且从财政部门取得收据较为容易，为了避免纳税，不少事业单位是尽量回避使用税务票据，从而给税务部门核查税收带来一定的困难。
三、规范事业单位税收征管的对策
事业单位，作为我国一个庞大的单位体系，随着整个事业体制改革的不断深入，事业单位的税收增长空间会很大。加快事业单位的改革，强化事业单位的税收征管，完善现行税收政策，是实现事业单位税收成为我国税收收入新的增长点的重要途径。笔者认为当前应重点做好以下几方面的工作。
一、加快事业单位的分类改革。首先要明确市场经济条件下社会事业的合理组织方式，然后根据现有事业单位的职能特点，通过分类调整，决定其归属。对具有很强公益性，需要由政府直接承担其发展责任的事业单位，实行全额预算拨款，由财政部门管理；对承担公益性相对较弱，不宜由政府直接管理的事业单位，则转为非赢利机构，财政不再拨款，交由税务部门管理，税务部门通过实施税收优惠政策来扶持这些单位的生存和发展，以满足社会不断增长和日益多样化的公共服务的需要；对目前虽定位为事业单位，但其活动与政府职能基本无关的，可以通过直接转制为企业或与企业合并重组，进入市场成为市场主体，这部分单位交由税务部门来管理，实行的是与其他经营企业一样的税收政策，利用市场机制提高其效率并实现资源配置的优化。通过对不同类型的社会事业机构形成规范的支持方式，发挥财政与税务部门各自的监督、约束以及调整职能，才能从根本上解决事业单位的税收征管问题。
二、强化事业单位税收征管。对纳入税务部门管理的事业单位，其取得的各项收入都要纳入税收管理的范围。要做到：第一，加大税收政策的宣传力度，提高事业单位的纳税意识。根据纳税人的不同层次和不同纳税需要，提供多种形式的纳税服务，如建立税务登记提示制度，纳税申报提示制度等，将事后处理改为事前提醒，减少纳税人的无知性不遵从。第二，取消使用财政部门的票据，规定单位取得的各项收费收入都必须使用税务部门统一印制的发票来收取，在计算应交税金时再把免税收入部分予以剔除。通过发票将收入纳入税务部门的监管范围。第三，建立多层次的监督制约机制，以切断利用权力寻租的条件和环节，保证税收行政行为的公平、公正。
三、完善现行税收政策。国家对事业单位的税收政策支持，目前主要是通过制定对不同的收费项目、收入来源征免税政策来实现的，由于行政事业性收费名目繁多，收入来源复杂，在执行过程中解释的随意性比较大，加大了征管工作的难度，容易造成税收流失。建议一，对提供符合营业税应税范围内的行政事业性收费实行普遍征税，即不再根据国家税务总局下发的不征营业税收费项目名单来认定是否征免税，而是根据中华人民共和国营业税暂行条例中规定的应税项目来决定是否征税，在确认标准上与其他经营企业一致，这样一方面税务机关在认定上容易操作，防止纳税人在收费名称上做文章，浑水摸鱼，造成税款流失。另一方面也保证了市场的公平与公正。建议二，统一计算应纳税所得额时准予扣除的支出项目的标准。对准予扣除的支出项目应实行与其他经营企业一样的标准，依照国家税务局下发的《企业所得税税前扣除办法》执行，如工资标准，固定资产折旧年限。建议三，国家应根据不同类型的事业单位，对已征税单位在政策上给予支持。对国家需要直接支持其发展的事业单位，征税后由财政部门根据其事业支出的需要全额核拨经费；对国家不宜直接举办的需要通过非赢利机构组织去完成某项社会事业的单位，税务部门可以实行先征后返还的办法支持这些单位的发展；对其活动与政府职能基本无关的事业单位则实行与其他经营企业一样的税收政策，不再退还已交税款。
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