广州市新建住宅小区物业管理办法
广东省广州市人民政府
广州市新建住宅小区物业管理办法
广州市人民政府
第一章 总 则
第一条 为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。
第三条 本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。
本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。
本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。
住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。
区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。
第五条 规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。
第二章 住宅小区的移交管理
第六条 住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。
第七条 在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或委托有管理资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。
第八条 未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50％以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订
《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第九条 通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区（组团）验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。
办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第十条 二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。
第十一条 住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。
第十二条 住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5万平方米以内的，每平方米建筑面积10元；建筑面积超过5万平方米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。
住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。
第十三条 住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0.15％比例的商业用房和总建筑面积0.1％比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。
第十四条 小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任，但建设质监部门作出鉴定的房屋建设质量责任问题除外。
第十五条 物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同书》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。
第三章 物业公司的条件和业务范围
第十六条 物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第十七条 物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。
物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。
第十八条 成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书；到市工商行政管理机关办量注册登记，领取《营业执照》。
第十九条 物业公司的业务范围：
（一）履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。
（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。
（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。
第二十条 物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十一条 物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。
第四章 维护管理费用的收取和使用
第二十二条 住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理费和有偿服务费，由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。
第二十三条 物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。
第二十四条 利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。
第二十五条 住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。
第五章 住宅小区物业的维护和管理
第二十六条 各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。
第二十七条 有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。
第二十八条 有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。
第二十九条 住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。
第三十条 住宅小区物业维护管理须达到下列标准：
（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维持原房屋使用性质。
（二）住宅小区内的绿化保存率达90％以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。
（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。
（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。
（五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。
第三十一条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除外）范围的水、电、煤气等管线。
（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。
（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。
（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。
（五）维护好区内交通秩序。
（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。
（七）其他专业管理内容。
第六章 奖励与惩罚
第三十二条 物业公司管理的住宅小区经评比，获得市级以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。
第三十三条 住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的；
（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；
上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。
第三十四条 住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委吊销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。
（一）房屋及公用设施、设备不按期限修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构犯罪的；
第三十五条 擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议、提起诉讼。
第七章 附 则
第三十七条 县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。
第三十八条 本办法自公布之日起实施。原《广州市新建住宅小区管理暂行办法》同时废止。
1995年12月20日
社会法学的主要流派及思想内容
周延
摘要：西方社会在进入20世纪初后产生了社会法学。社会法学强调研究法律的社会作用、法律的实效、法律规则生效的手段、法律与其他社会控制方法的联系等。社会法学大概可以分为两个流派，即社会学和法学流派。
关键词：产生背景、主要流派、特点、基本思想、
社会法学产生于19世纪末20世纪初。在这个时期进入垄断资本主义阶段的西方国家在新的矛盾推动下,社会本位的法权要求日益高涨。尤其是经济学和社会学的发展,促使西方法学研究方法及指导思想发生变革。“实用主义和怀疑主义成了这一时期社会思潮的主流，受此影响人们认为传统的自然法学、分析法学已经不能满足日益变化的社会对法律的要求，社会需要一种新的法学理论解决现存的社会问题。”○1社会法学即是在此背景下形成的。
在这一时期社会法学的研究者们主要可以分为社会学和法学两个流派，孔德、韦伯、斯宾塞等代表社会学流派，他们的思想对后来的社会法学起了启蒙作用，但是由于他们的法学理论都是属于社会学的范畴中，因此他们的学说一般被称为“法律社会学”。对他们的思想本文不多论述。法学流派主要代表有德国的耶林、赫克， 奥地利的埃利希，法国的狄骥，美国的庞德和霍姆斯。他们是受到社会学理论影响的法学家，他们的理论属于法学范畴，因此他们的学说被称为“社会学法学”。本文主要对这一流派的思想进行论述。
“目的法学”的代表人物——德国的耶林。他主张法律的目的是在个人目的和社会目的之间形成一种平衡，是个人的存在既为自身也为社会。他的著名论题是“为权利而斗争是权利人对自己的义务，主张权利是对社会的义务。”○2个人通过斗争来维护自己的权利实际上是通过主张自己的权利来维护法律，并通过维护法律来维护社会所不可缺少的秩序。
“利益法学”的主要代表人物——德国的赫克。该学派发挥耶林关于法律是保护“社会利益”或“共同利益”、反对威胁“社会利益”的个人利益。不过他又把耶林的理论同强调法官的自由意志密切结合起来。赫克认为，现代的法官永远不应成为适用法律的机器,创造法律是法官的职能之一,法官的工作是在既定的法律秩序的范围内,使各种利益协调起来。
“自由法学”的代表人物——奥地利的埃利希。他认为社会秩序高于国家制定的法律,社会秩序既是广义的法律,又是国家制定的法律的实质。支配社会本身的法律尽管并不曾被制定成法律条文，但
"即可预防纠纷的出现，在纠纷出现后，也可以籍以解决而毋需求助于国家的法律机构"。○3他让人们注意到国家制定法之外的其他行为准则（如习惯、职业道德、行业规定等等）对于社会秩序的意义，摆脱了"纯粹"法律规范分析僵化的法学研究视角和方法，将法律分析的重点引向了更广阔的社会生活和社会环境。
"社会连带主义"学说代表——法国的狄骥，他的理论体现出社会本位的价值观，关注社会的整体利益，强调社会义务。
“实用主义法学”的代表人物——霍姆斯。霍姆斯的理论是建立在实用主义哲学的基础之上。他认为,真理的最好的检测就是一种思想的能使自己在市场上被接受的力量,有用的就是真理。霍姆斯进而指出:“法的生命不在逻辑而在于经验。”○4也就是根据英美判例法的传统，法官应该根据社会生活的不断变化，在遵循先例的原则下更多的考虑现实中有用和实用的经验进行判决，从而赋予法律以新的生命。
“社会法学派”的最重要代表——庞德。他是美国社会法学的创始人和最有影响力的泰斗级人物。也是20世纪西方法学界较权威的人物之一。庞德为社会法学提出了八项基本纲领。○5他的主要社会学法学理论观点是:法律是一种实行社会控制的工具,通过法律对社会进行控制是人类文明进步的标志,法理学可当作一门社会工程科学;为了使司法适应新的道德观念和变化了的社会和政治条件,有时或多或少采取无法的司法是必要的。社会的变化比法律的发展要快,为了适应社会发展的需要,应当进行创造性的立法活动,从而使法律跟上社会发展的步伐。
综观社会学法学的各种学说和观点, 我们把社会学法学归纳为以下几方面的特点:
第一, 实效性。“即社会学法学从根本上讲是注重法律的实际效果的学说派别, 这一特性是该学派的根本出发点也是其最后的归宿。”○6社会学法学内部的不同分支观点尽管各有侧重, 但万流归一, 核心仍是从实际出发再回到实际中去的原则, 这也是社会学法学派安身立命之本。
第二, 兼容性。社会学法学提供了广阔的阐释视角和方法, 对各种法学流派的观点和方法采持了兼收并蓄的态度, 尽管庞德等人对分析法学、历史法学和哲理法学的观点有所批判, 但在社会学法学理论中仍然吸取了不同流派的观点为己所用。“庞德并不像霍姆斯那样否定规则的作用, 而是将立法与适用的效果都涵盖在社会学效果的研究范围内, 对立法实效也做考察。同时, 庞德又强调历史的研究方法, 认为历史研究是对法律理性思考的重要组成部分。”○6将历史法学的理论思想也融合到社会法学中。
第三, 实用主义哲学。社会学法学之所以具有上述两个特点, 都要归结为实用主义的思想方法。实用主义讲求从现实出发，方向相反地回头检验一种理论或制度, 而不是从理论或制度出发想当然地让现实屈就于理论与制度。“一种制度与学说的合理性与价值在于能否与现实相契合, 由此, 实用主义的方法能够调和不同流派和学说的观点‘为我所用’、‘为实际所用’, 起到兼收并蓄的效果。”○6在实用主义看来,学派之争是徒劳无益的。正是在实用主义哲学思想“有用就是真理”的影响下, 社会学法学体现了很强的包容性, 各派的学说都可以在其中找到自己的影子。社会学法学不仅开创了一片全新的研究领域, 而且提供了崭新的思维模式和方法视角。
通过对社会法学主要流派和特点的分析，我们可以将社会法学概括为三个含义：“第一,以社会学的观点和方法来研究法律。”○7传统的法学如自然法学、历史法学都否认法律是一种社会现象，而社会法学则强调法律是社会现象，法律与其他社会因素相互作用。“第二,社会学法学强调法律的‘社会化’,强调从‘个人本位’转向‘社会本位’”。○7“第三,它强调法律的实行、功能和效果，因而又被称为功能法学。”○7
社会法学从社会的视角来观察研究法律现象，以实用主义哲学和社会学作为其理论基础,强调法学的研究中心不在于立法和司法判决而在于社会本身、强调法律的目的在于对社会中冲突的各种利益进行协调、强调对法律的社会效果进行研究、强调法律是一种社会现象, 主张以社会学观点和方法研究法律的实行、功能和效果。“社会法学要求根据确定的目的来评价法律，认为法律应当由其对社会需要和社会利益的适应性来证明。具有强烈的“工具主义”取向。”○8其意义还在于引起人们注意社会知识在法律中的作用，支持立法机构把社会知识吸收到法律中，允许按照不断变化的情况对法律进行解释修改。
总之，社会法学从其诞生之日起就担负起了打破“法律关门主义”禁锢的历史重任，它社会本位的立场，法律社会化的研究方法和视角，对于法律的发展和一定社会的变革，其重大的启示意义是显而易见的。
注解：
1.谷春德主编，西方法律思想史，2004年第1版，第435页
2．[德] 耶林，《为权利而斗争》
3．[奥] 埃利希《法律社会学基本原理》，转引自张宏生、谷春德主编《西方法律思想史》
4．[美] 霍姆斯 《普通法》
5．[美] 庞德 《法理学》，1959年出版
6．丁玮，社会学法学思想探研，长春工程学院学报(社会科学版) 2003 年第4 卷第4 期
7．沈宗灵:《现代西方法理学》,北京大学出版社1992 年版,第248 页
8．沈宗灵:《现代西方法理学》,北京大学出版社1992 年版，198页
