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房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 20:26:10  浏览:8233   来源:法律资料网
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杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。

(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)

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境内金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券管理暂行办法

中国人民银行 国家发展和改革委员会


中国人民银行 国家发展和改革委员会公告

〔2007〕第12号

中国人民银行、国家发展和改革委员会共同制定了《境内金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券管理暂行办法》,现予以公布实施。

中国人民银行 国家发展和改革委员会

二○○七年六月八日



境内金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券管理暂行办法

第一条 为进一步促进香港人民币业务的发展,规范境内金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券行为,根据《中华人民共和国中国人民银行法》及相关法律、行政法规,制定本暂行办法。

第二条 本暂行办法所称境内金融机构是指在中华人民共和国境内(不含香港、澳门特别行政区,台湾地区)依法设立的政策性银行和商业银行。

第三条 本暂行办法所称人民币债券是指境内金融机构依法在香港特别行政区内发行的、以人民币计价的、期限在1年以上按约定还本付息的有价证券。具体发债期限可根据内地宏观经济金融形势和资本账户可兑换进程确定。

第四条 境内金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券应向中国人民银行递交申请材料,并抄报国家发展和改革委员会。中国人民银行会同国家发展和改革委员会依法对境内金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券的资格和规模进行审核,并报国务院。

第五条 国家外汇管理局依法对境内金融机构在香港特别行政区发行人民币债券所筹的资金进行登记和统计监测,并对境内金融机构兑付债券本息进行核准。

第六条 商业银行赴香港特别行政区发行人民币债券应具备以下条件:

(一)具有良好的公司治理机制;

(二)核心资本充足率不低于4%;

(三)最近3年连续盈利;

(四)贷款损失准备计提充足;

(五)风险监管指标符合监管机构的有关规定;

(六)最近3年没有重大违法、违规行为;

(七)中国人民银行规定的其他条件。

政策性银行在香港特别行政区发行人民币债券比照商业银行条件办理。

第七条 金融机构发行人民币债券的申请材料应当包括:

(一)发行人民币债券的申请报告;

(二)董事会同意发行人民币债券的决议或具有相同法律效力的文件;

(三)拟发债规模及期限;

(四)人民币债券募集说明书(附发行方案);

(五)经注册会计师审计的境内金融机构近3个会计年度的财务报告及审计意见全文;

(六)律师出具的法律意见书;

(七)《企业法人营业执照》(副本)复印件,《金融许可证》(副本)复印件;

(八)中国人民银行要求提供的其他文件。

第八条 中国人民银行会同国家发展和改革委员会在《中华人民共和国行政许可法》规定的期限内对境内金融机构发行人民币债券的申请做出核准或不核准的决定。同意发行的,国家发展和改革委员会同时批复其外债规模。

第九条 境内金融机构应在中国人民银行核准其债券发行之日起60个工作日内开始在香港特别行政区发行人民币债券,并在规定期限内完成发行。境内金融机构未能在规定期限内完成发行的,其发行人民币债券的核准文件自动失效,且不得继续发行本期债券;如仍需发行的,应依据本暂行办法另行申请。规定期限内完成发行的标准按照香港金融市场管理有关规定执行。

第十条 人民币债券发行利率或发行价格由境内金融机构和承销机构协商确定。

第十一条 境内金融机构应当在人民币债券发行工作结束后10个工作日内,将人民币债券发行情况书面报告中国人民银行、国家发展和改革委员会和国家外汇管理局,并按有关规定向所在地国家外汇管理局分局申请办理债券资金登记。

第十二条 境内金融机构发行人民币债券所募集资金的调回以及兑付债券本息涉及的资金汇划,应通过香港人民币业务清算行进行。

第十三条 境内金融机构应在发行人民币债券所筹集资金到位的30个工作日内,将扣除相关发行费用后的资金调回境内,资金应严格按照募集说明书所披露的用途使用。

第十四条 人民币债券本息的兑付应当以人民币资金支付。境内金融机构兑付人民币债券本息,应当提前5个工作日向所在地国家外汇管理局分局申请。银行应当凭所在地国家外汇管理局分局核发的核准件为境内金融机构办理兑付人民币债券本息的对外支付手续。

第十五条 境内金融机构发行人民币债券所募集资金及后续资金调回、本息兑付应按《金融机构对境外资产负债及损益申报业务操作规程》((96)汇国发字第13号)进行国际收支统计申报。

第十六条 人民币债券在香港特别行政区的发售、交易、登记、托管、结算以及信息披露等事宜按照香港特别行政区的有关规定执行。

第十七条 本暂行办法由中国人民银行负责解释。

第十八条 本暂行办法自公布之日起施行。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市首席技师选拔管理办法的通知

山东省济南市人民政府办公厅


济南市人民政府办公厅关于印发济南市首席技师选拔管理办法的通知

济政办发〔2005〕25号
  
各县(市)、区人民政府,市政府各部门:
  《济南市首席技师选拔管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。
                         济南市人民政府办公厅
                         二OO五年十一月三日

济南市首席技师选拔管理办法

第一章 总 则
 

  第一条 为加快我市高技能人才队伍建设,提高技能人才的整体素质和社会地位,营造技能人才成长的良好社会环境,调动广大技能劳动者学技术、比贡献的积极性,更好地为我市经济社会发展服务,根据《中华人民共和国劳动法》和《山东省人民政府办公厅关于印发〈山东省首席技师选拔管理办法〉的通知》(鲁政办发〔2004〕107号)制定本办法。
  第二条 本办法所称济南市首席技师是指工人队伍中技能水平高超、职业道德良好、实践经验丰富、贡献突出,且在所在行业、领域中影响带动作用大,得到业内广泛认可的高技能人才。
  第三条 济南市首席技师选拔坚持公开、平等、竞争、择优的原则,充分考虑技术技能型、知识技能型、复合技能型高技能人才的不同特点和行业分布,重点从国民经济发展支柱产业和相关企业中选拔产生。
  第四条 济南市首席技师每年选拔20———30人,每期命名有效期限为4年。
  第五条 济南市首席技师选拔管理工作由市人才工作领导小组统一领导,市人才工作领导小组办公室协调市劳动和社会保障局、人事局、国资委、经委、外经贸局、财政局、总工会、团市委等部门成立济南市首席技师选拔管理工作办公室(设在市劳动和社会保障局),负责具体实施工作。  

第二章 选拔范围和条件

  第六条 济南市首席技师选拔范围是驻济各级(包括中央、省属单位)各类所有制经济、社会组织中,具有技师以上职业资格、在一线岗位上直接从事技能工作的人员,符合条件的自由职业者也可参加。
  第七条 济南市首席技师的选拔条件(一)热爱祖国,遵纪守法,爱岗敬业,具有良好的职业道德,为所在单位和社会做出了重大贡献,在同行业中享有很高声誉。(二)个人职业技能在省内同行业中处于领先、市内同行业中处于拔尖水平。在近4年内获得“中华技能大奖”、“全国技术能手”,省市“有突出贡献技师、高级技师”、“杰出技术能手”等称号;或者在全国一、二类技能竞赛中获得前六名、前三名,省级一类、二类技能竞赛中获得前三名、前一名,市级一类技能竞赛获得第一名。(三)刻苦钻研技术,具有绝招绝技。创造了在同行业中公认的先进操作法,提高了劳动生产率;创造了同行业最高生产、销售记录。(四)在技术上有重大发明创造或革新,并取得重大经济效益和社会效益。在企业技术改造、引进高新技术设备的消化、使用中,掌握关键技术,解决关键技术难题;能够排除重大关键技术障碍、重大安全隐患,消除质量通病,对提升产品质量有突出贡献。(五)在编制国家、省级标准工艺、工作法方面有突出贡献。(六)发扬团队精神,传绝技,带高徒,所带徒弟多人成为企业技能骨干、在各类技能竞赛中取得优异成绩。
  

第三章 选拔方法和程序
 

  第八条 济南市首席技师的推荐人选,由企业从本企业首席技师中推荐,经公示后上报。
  推荐济南市首席技师需提供以下材料:1.《济南市首席技师申报表》;2.1000字左右的事迹材料;3.申报人职业资格证书、主要技术成果、专利、获奖情况等证明材料。
  第九条 市首席技师选拔管理工作办公室对各企业上报人选进行初步审核,经有关专家组成的济南市首席技师评审委员会综合评审,并进行现场技能考察后,提出人选名单,提交市人才工作领导小组审定。
  第十条 市人才工作领导小组研究拟定济南市首席技师名单,经公示后由市劳动和社会保障局报市政府命名,并颁发《济南市首席技师》证书。   

第四章 待 遇

  第十一条 济南市首席技师在命名有效期内,每人每月享受市政府津贴500元。
  第十二条 济南市首席技师纳入济南市高层次人才库管理,参加市里组织的有关学习培训。
  第十三条 济南市首席技师的工资待遇可以参照企业经营者实行年薪制,其技术成果转化所得收益,应按照一定比例分配给个人。
  第十四条 济南市首席技师参加市里组织的高层次人才健康查体;所在单位每年应安排济南市首席技师带薪休假20天。
  第十五条 济南市首席技师在命名有效期内,可暂不办理退休手续。   

第五章 管 理
 

  第十六条 要充分发挥济南市首席技师在企业、公共建设领域,生产、技术创新和企业管理中的积极作用。(一)市劳动和社会保障局组织首席技师承担公共建设、企业技术革新、技术攻关任务,推广新技术、新工艺和先进操作法,承担“名师带徒”工作。(二)在不同行业选择建立“济南市首席技师工作站”,组织济南市首席技师承担社会服务任务,参与重大生产建设项目咨询,重大技术联合攻关,开展同行业技能交流,绝招、绝技展示等活动。(三)有关部门和所在单位要积极创造条件,有计划地安排济南市首席技师脱产学习、参观考察和技术交流。(四)济南市首席技师在申报科研项目、新技术推广、开发应用、技术革新时,有关部门和所在单位要在经费等方面优先支持。
  第十七条 济南市首席技师实行动态管理。(一)市劳动和社会保障局建立济南市首席技师档案,对济南市首席技师实行年度考核制度。(二)命名有效期内不再从事技能或技术岗位工作的,或调往市外的,可继续保留济南市首席技师称号,不再享受有关待遇;有违法违纪行为、重大过失或连续两年考核不合格者,报市政府批准,取消其称号,停止相应待遇。(三)命名有效期满后,符合条件的可继续参与首席技师选拔。

第六章 附 则
 

  第十八条 本办法自发布之日起施行,由市人才工作领导小组办公室负责解释。