攀枝花市经济适用住房管理办法
四川省攀枝花市人民政府
攀枝花市经济适用住房管理办法
攀枝花市人民政府令第106号
《攀枝花市经济适用住房管理办法》已经2009年2月5日攀枝花市人民政府第51次常务会议审议通过，现予发布施行。
市长：刘晓华
二00九年三月二日
攀枝花市经济适用住房管理办法
第一章 总则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，解决城市低收入家庭住房困难，根据建设部等7部委局《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）及相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称的城市低收入住房困难家庭，是指我市城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条 攀枝花市行政区域内的经济适用住房建设、供应、使用和监督管理应遵守本办法。
第四条 市、县人民政府规划和建设行政主管部门是本行政区域经济适用住房的管理部门，其职责是：
（一） 负责经济适用住房建设规划编制和年度计划安排；
（二） 负责经济适用住房建设的组织、协调、统筹、指导、监督、管理；
（三） 负责制定经济适用住房的有关政策、规定。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第二章 建设资金来源及管理
第五条 经济适用住房建设资金来源：
（一） 政府投入；
（二） 政策性贷款；
（三） 开发企业自筹的建设资金；
（四） 经济适用住房销售收入。
第六条 经济适用住房建设资金应存入政府指定或委托的专门机构，专户存储，专项使用。
第七条 市规划和建设局负责经济适用住房资金的筹集、使用、管理，并接受财政和审计部门的监督。
第三章 优惠和支持政策
第八条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。
第九条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请开发贷款。
第十条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》的规定外，还应出具规划和建设局核发的《经济适用房准购证》。
购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
第十一条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。
第四章 建设管理
第十二条 经济适用住房建设项目的选址，应满足“统筹规划、合理布局、综合开发、配套建设”的总体要求。
第十三条 政府主导的经济适用住房建设应按照“统一规划、政府定价、招标建设、公开销售”的原则进行。
第十四条 经济适用住房可以集中新建，也可在商品住房小区中配套建设。
在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目或土地出让条件中，明确配套建设经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
第十五条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，积极推广应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十六条 经济适用住房的设计应当坚持“标准适度、功能齐全、美观适用、安全卫生、便利节能”的原则，优选设计方案。经济适用住房单套建筑面积控制在70平方米以内。
第十七条 驻攀部队经济适用房建设，实行属地管理，其利用自用土地建设经济适用住房，经市政府批准、在市规划和建设局办理相关手续后，纳入经济适用住房建设计划管理。
第十八条 经济适用住房可由规划和建设局以合同方式委托政府非盈利机构建设和销售，或按相关规定通过竞争方式择优确定承建单位。
第十九条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当在交付使用时向买受人出具《质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。
第二十条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务机构实施前期物业管理，也可在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
第五章 价格管理
第二十一条 经济适用住房实行政府指导价，其基准价格由开发成本（含征地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、监理费、管理费、贷款利息）、税金和利润构成。
第二十二条 经济适用住房销售实施最高限价，销售价格由市物价局会同市规划和建设局，根据市中心城区（东区）经济适用住房的价格构成因素，按区位测算拟定，报省物价局、省建设厅审核批准，按程序公布后，作为我市经济适用住房的最高限价。
面向社会供应的经济适用住房销售价格，由市物价局、市规划和建设局按项目审批后，在公布经济适用住房项目时一并公告。
第二十三条 由政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润；由房地产开发企业实施的经济适用住房项目，利润率不得超过3%。
第六章 准入和退出管理
第二十四条 经济适用住房必须销售给符合条件的城市低收入家庭。其中政府主导建设的经济适用住房必须面向社会公开销售。
第二十五条 城镇居民购买经济适用住房实行申请审批制度。
第二十六条 购买经济适用住房的家庭须符合下列条件：
（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；
（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
（三）无房户或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；
（四）市、县人民政府规定的其他条件。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第二十七条 符合购房条件的军队人员、离休干部、优秀教师、市级以上劳模、工伤致残和因公牺牲职工的直系亲属，申请购买经济适用住房的，可优先选购。
第二十八条 经济适用房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。
申请人及有关单位、组织或个人应予配合，如实提供有关情况。
第二十九条 各级审查部门应在规定时间内完成核查。符合条件的，应当进行公示。公示后有异议或投诉的，由规划和建设行政主管部门会同有关部门调查、核实，对无投诉或经调查投诉不实的，发给《经济适用住房准购证》。
《经济适用住房准购证》应当载明申请人可以购买的户型建筑面积和房价款。
第三十条 居民个人购买经济适用住房，应按规定办理权属登记等手续。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第三十一条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
第三十二条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，应仍用于解决低收入家庭的住房困难。
第三十三条 已享受福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
第三十四条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
第七章 单位集资合作建房
第三十五条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
第三十六条 单位集资合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系、上市条件、上市后差价款的补缴标准以及销售对象的审核，均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
第三十七条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关、事业单位一律不得进行单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第三十八条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。
第三十九条 向职工收取的集资建房款实行专款管理，专项使用，并接受当地财政、审计、监察和建设行政主管部门的监督。
第四十条 凡已参加福利分房、购买经济适用住房或参加了单位集资合作建房的人员，不得再次参加集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第四十二条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。
第八章 监督管理
第四十二条 有下列行为之一的，由有关部门依据有关规定处罚：
（一）未经批准，擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由规划和建设行政主管部门、国土资源行政主管部门按职责依法予以行政处罚；
（二） 擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚；
（三）未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由市、县政府指定的相关部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。
第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由相关部门限期按原价格并考虑折旧因素作价收回所购住房，并依法追究相关责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。
第四十四条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第九章 附 则
第四十五条 本办法自公布之日起施行。原《攀枝花市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（市政府令第37号）及《攀枝花市经济适用住房管理办法》（政府令71号）同时废止。
浅谈哈特的“规则说”与司法实践的关系
李响
摘要：近一两年，发生了很多引人争议的案件，对于这些案件的定案，不同的人出发的角度不同，结论不同。从哈特的“规则说”角度出发，采用的承认规则不同，得出的结论就大不相同，本文拟从哈特的“规则说”入手，浅谈这一理论对现代社会司法实践的指导意义。从哈特的“规则说”谈理论与实践如何更好的结合。
关键词：承认规则 内部陈述 空缺结构
一、“规则说”概述
哈特是现代分析法学派的代表人物，他继承了边沁、奥斯丁等古典分析法学派的一部分思想，认为法律应该与道德相区分。但是哈特也对奥斯丁提出的“法律是一种命令”提出了批判。哈特认为，“命令说”无法完整的诠释法律内涵和外延，首先，法律不仅仅限定被规范者的行为，同时制定者本人也要遵循法律。其次，法律不完全都是命令性规则，还有授权性规则。所以，哈特在对奥斯丁的“命令说”进行了批判后，提出了法律是一种规则这样一种新的观点。哈特认为，任何一个国家的法律都是由两类法律规则构成的。即第一性规则与第二性规则。
第一性规则为人们设定了义务，要求人们做或不做某种行为，不管他们愿意与否，它属于强制性规范。“将法律当做强制性命令的理论虽然是错误的，但是他的出发点却是基于对以下事实完全正确的掌握，即凡有法律之处，人类的行为在某个意义上就不是随意的，或者说是‘具义务性的’。” 从这里我们也可以看出哈特虽然对命令说提出了批判，但是并没有摒弃法律的强制性，而是在这个基础上取其精华，去其糟粕。他的第一性规则很明显是传承了古典分析法学派的思想。
在提出了第一性规则之后，哈特假设了一个没有立法机构、法院或任何种类之官职的社会。他将之称为科予义务之初级社会，之后他便对这种社会进行了分析。针对这种仅有第一性规则的社会他提出了三方面缺陷：不确定性、静态性、用以维护这些规则的社会压力的无效性。不确定性是指缺乏权威的标准来确定哪些属于规则、以及某个规则的精准范围。静态性是没有任何改变固定的规则的方法，使法律无法适应情况的变化。而用以维护这些规则的社会压力的无效性是指缺乏权威的机关来最终的、权威性的决定规则是否被违反。
哈特把这样的社会称为前法律世界，要从前法律世界走向法律世界，就要克服前法律世界中的三个缺陷。“针对每一个缺陷所实行的补救办法本身，都可以认为是从前法律世界进入法律世界的一步。因为每一种补救都随之带来了贯通于法律的因素；这三种补救合起来无疑足以使第一性规则体制转换为无可争议的法律制度。”
因此哈特提出了承认规则解决不确定性；改变规则解决静态性；审判规则解决分散的社会压力的无效性。
（一）承认规则
承认规则是一种最终规则，它是其他规则是否有效的评判标准。承认规则本身是一种事实，它存在于法体系的实际运作内。在法体系的日常运作中，承认规则并未被陈述出来，其存在显示于特定规则被鉴别出来的时候。即承认规则的存在必须建立在实际的实践活动中。承认规则相当于比赛中的得分规则。在比赛过程中，决定哪些行为构成得分的一般化规则很少被详述出来；相反的，此种一般化规则往往就被裁判或球员直接使用。在特定案件中，人们会直接使用第一性规则，而不会再陈述第一性规则有效的权威性标准即承认规则。因此，承认规则是法效力的判准，鉴别法律是否有效，它最直接的体现是：“法律规定如何……”，这样便承认了第一规则的有效性。它是法体系中的最高判准和最终规则。一个法体系内的其他规则的效力都要通过承认规则被确证，至于承认规则本身的效力问题，笔者将在后文中加以具体阐述。
那么承认规则又是如何来确定法律的有效性呢？它是通过第一性规则所拥有某一般性特征来鉴别某一规则的有效性的。在根据一般性判断，有多种规则可以适用时，承认规则也会包含安排优先顺序以解决第一性规则间可能发生冲突的规定。所以承认规则是衡量政府官员行动的共同的、公共的标准。在处理特定案件时，政府官员要按照承认规则确定法律的有效性，合理适用法律，不能任意猜测。
（二）审判规则
审判规则是授权个人对特定情况下第一性义务规则是否已经被破坏的问题做出权威性决定。它是在通过承认规则确定了法条的确定性后由法官进一步解释法条是如何应用于个案的。即由权威机关给予特定行为一个权威性的、最终的评价。解决了分散的社会压力的无效性。审判规则不仅有审判主体方面的规则，也包含了审判程序方面的规则，因此法官必须依照审判规则行使审判权。法官审判在特殊案件发生时显得更为重要。
法律是一般化的规则、标准和原则，它的语言都是具有概括性的，它具有开放性结构。能够在人群中传播，让大家根据法律的描述对自己的行为产生预期，知道什么是违法的，什么是不违法的。但是人类立法者不可能预知未来可能会发生的所有可能情况的组合。所以我们的法律并不能涵盖所以可能会发生的行为。在特定事例发生后规则能否被适用（规则的语言似乎只界定出权威性的例子，也就是那些由正常情况所构成的例子）要看当前的个案在相关性上是否与正常情况“足够”相像。
于是产生了两种需求：第一种需求是确定规则的意义，使私领域的个人能够在大部分的行为领域中，都能够可靠地把规则适用在自己身上，而无需随时等候官方对行为的指示或官方对如何权衡社会议题的指导第二种需求是把出现于个案时，才能被妥当了解和解决的议题留给咨询充足的官员来进行选择而加以解决。
在特殊个案发生时，不同的人对于法律的理解可能是不同的，所以这时更需要一个权威的标准来评价具体行为。审判规则正是赋予了法官审判权，让法官在此时作为权威机关给予权威的标准，但是作为审判规则授权的主体此时更需要受到审判规则程序方面的约束，严格依据审判规则评价特定行为
（三）改变规则
改变规则授权给某个人或一些人，为整个群体的生活或其中某一阶层的人的生活引进新的初级行为规则，以及废止旧的规则。改变规则体现在两个大的方面：第一，授权国家机关以立法权力，制定新法、废除旧法。第二，授权私人以签订合同、订立遗嘱、转让财产、改变自己的法律地位，约定彼此之间的权利和义务。改变规则规定了谁是“立法者”又界定了立法所需遵循的程序。“立法者”须按照改变规则的要求改变旧的初级规则。
首先，在授权国家机关立法权方面，我国改变规则赋予最高人民法院“立法权”，即最高人民法院通过出台司法解释出台新的“初级规则”或改变旧的“初级规则”。例如《民事诉讼法》的司法解释就对于民事诉讼法中的规定予以了充分的补充说明，单就管辖问题就出台了三十七条规定。但是司法解释的出台必须按照规定的程序进行，这也是改变规则在程序方面的要求。
其次，对于其他群体，以《公司法》中的相应规定为例。《公司法》中有限责任公司在很多方面都可以通过章程改变法律的规定，但前提必须是在法律明文规定可以通过章程加以改变的情况下，且必须在一定的范围内加以改变。这样的规定赋予了股东这一群体制定公司内部的一些“第一性规则”的权利。但是他们同样要遵循《公司法》中关于制定程序方面的规定，并且他们制定的章程内容也不能与《公司法》相冲突，这就是改变规则对于他授权的群体的约束。
改变规则相对于承认规则与审判规则较难进行。它发生在实施法律的过程当中，是一个续造法律的过程。
综上所述，第二性规则是为了合理的、恰当的适用第一性规则。哈特的理论充分体现了分析实证的魅力，一切理论的提出均是为了解决实际问题。因此第一性规则与第二性规则的提出也是为了能够实现自然法学派提出的公平正义等抽象价值。从这种意义上讲，哈特的这一理论拉进了实证法学派和自然法学派的距离。对于现实的司法实践来讲，哈特的规则说也在发挥着巨大的指导作用。但是哈特的理论同样存在着局限性，这一点，将在本文的最后一部分进行具体阐述。
二、承认规则的效力
承认规则的提出是哈特的规则说中的亮点。承认规则作为其他规则评判的标准，它是这一理论存在的基础。因此对于承认规则本身的效力如何验证一直是一个争论的焦点。“哈特明确表示他的承认规则是否存在、是否本身有效力是一个经验的事实问题，是一个法律制度是否有大体的实效问题”。 哈特并没有将承认规则的效力问题制度化，而是将它建立在社会实践当中，因为这样建立在现实之上的承认规则更可靠。
承认规则本身的效力有两种评判方式，一种是外部陈述，一种是内部陈述。所谓“外部陈述”是“观察者的态度”，“指的是一个人从外部记录‘某个社会群体接受此等规则’的这个现象，但他自己并不接受这项规则的态度”。 所谓“内部陈述”，是法院和官员们在司法实践中自觉接受某一法律规则的指导，以及其他人对于某项规则的接受，这时的承认规则就作为了他们行动的指导，而不仅仅是一种对某项规则的事实上的承认。
因此，承认规则就是在内部陈述与外部陈述中产生的。在司法实践当中，针对某一类具体的案件，不断的运用相同的内部陈述与外部陈述，久而久之，也便形成了一套规则，这就是承认规则，并没有制度层面上的东西，而是基于司法实践形成。
“在这个意义上,承认规则不是被陈述的,它的存在或效力标准是通过法院或其他官员确认特殊法律规则的方式显示出来的。法律的内在观点与法律的效力直接关联,法律只有具备了内在观点,法律才存在,才有效力。”
三、承认规则在司法实践中的应用
在一般的案件当中，承认规则的适用是确定的，这时，承认规则发挥的是指导的作用。“在作出内在陈述时,如果一个被采纳了的承认规则的这种使用被理解,并细心地把它与关于该规则被接受的事实的外在陈述相区别,那么,有关法律的‘效力’观念的许多模糊不明之处即可消失;因为‘效力’一词最经常地运用于这种内在陈述中,运用于一个法律制度的特定规则,即一个未明确说明但却被接受了的承认规则。”
因此，在一般公民运用不同的承认规则适用不同的具体法律规则时，法官应当适用正确的承认规则对规则作出选择。这一过程即是对承认规则的遵守，也是对承认规则效力的肯定。承认规则正是在这样的循环往复的司法实践中确立的。因此，法官及政府官员对承认规则的遵守尤为重要。但在我国近几年发生的一些案件中，承认规则并不能被遵守，这样也使我国的司法进入了一定程度的僵局。
（一）许霆案
许霆案中，终审的法官并未改变对许霆罪名的认定，依然将许霆的行为认定为是盗窃罪。而盗窃罪是以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物或者多次盗窃公私财物的行为。对于盗窃罪的的认定，有这样三个要点：一是主观上以非法占有为目的，二是客观行为为秘密窃取，三是窃取的对象是他人财产
1．主观目的
许霆虽然在主观上有占有这17万元的目的，但是，客观方面不具有秘密窃取公私财产的行为。我们对秘密窃取的解释是：自认为不被财产所有人、保管人发现的情况下，窃取他们财产，非法占为己有。盗窃通常是积极的作为方式进行。
2．客观行为
许霆以实名工资卡到有监控的自动柜员机取款。既没有篡改密码，也没有破坏机器功能，其行为对银行而言是公开而非秘密的。许霆取款是经柜员机同意后支付的，其行为是正当的、合法和被授权的交易行为。
3．对象
ATM机本身确实是银行的，但是那机器里的一个帐户却是独属于许霆的。许霆是拿自己的合法的银行卡，以一个正常客户的身份操作该ATM机，进入自己的账户，提取自己账户上的钱。许霆在自己的帐户里“拣”了17万多元，其行为无从认定是“秘密窃取”的行为。因此，许霆的行为不符合盗窃罪的客观要件，不成立盗窃罪。
但是法官并没有按照盗窃罪的一般特征来鉴别规则，而是单凭自己的主观臆断解释法条，判断许霆的行为。这明显违反了承认规则。按照承认规则，应当依据民法中的不当得利评价其行为。不当得利的一般特征是没有合法依据，因致他人遭受损失而获得利益，许霆的行为并没有违反刑法等法律的规定，但同时他的确获得了其不应获得的钱财，也没有合法的依据，因此应将其行为认定为民法上的不当得利，通过民事程序即可解决。
（二）孙伟铭案
这样违反承认规则进行裁判的情况同样发生在孙伟铭的案件上。法院最终还是以‘以危险方法危害公共安全罪’判处孙伟铭无期徒刑。但实际上并没有充分的证据证明孙伟铭后面的行为是故意而为的。根据疑罪从无原则和罪刑法定原则，不能将孙伟铭认定为以危险方法危害公共安全罪，而只能以交通肇事逃逸致人死亡罪一罪论处。以危险方法危害公共安全罪是一个口袋罪名，如果在司法实践中确立这样适用法规的承认规则，那后果是不堪设想的。
法官及政府工作人员对承认规则的遵守对于一国的司法实践是至关重要的。因为承认规则的效力一方面体现为对行动的指导，另一方面，司法实践也在创制着新的承认规则。
