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企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 23:55:45  浏览:8452   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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江西省实施《工伤保险条例》若干规定

江西省人民政府


江西省实施《工伤保险条例》若干规定


《江西省实施〈工伤保险条例〉若干规定》已经2004年5月25日省人民政府第20次常务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。
省 长 黄智权
二○○四年六月十日

(2004年5月25日江西省人民政府第20次常务会议审议通过 2004年6月10日江西省人民政府令第132号公布 自公布之日起施行)

第一条 为了实施《工伤保险条例》(以下简称《条例》),结合本省实际,制定本规定。
第二条 本省行政区域内的各类企业、有雇工的个体工商户(以下称用人单位)应当依照《条例》和本规定参加工伤保险,为本单位全部职工或者雇工(以下称职工)缴纳工伤保险费。
本省行政区域内的所有职工均有依照《条例》和本规定享受工伤保险待遇的权利。
有雇工的个体工商户自本规定公布之日起参加工伤保险,依法为雇工缴纳工伤保险费。
个体工商户本人可不参加工伤保险。本人自愿和雇工一起参加工伤保障的,可以当地上年度职工平均月工资的100%—300%为缴费基数缴费。
第三条 省劳动保障行政部门负责全省的工伤保险工作。
设区市、县(市、区)劳动保障行政部门负责本行政区域内的工伤保险工作。
各级劳动保障行政部门设立的社会保险经办机构(以下称经办机构)具体承办工伤保险事务。
第四条 财政部门和审计机关依法对工伤保险基金的收支、管理情况进行监督。
卫生、安全生产监督管理部门在各自的职责范围内,协助劳动保障行政部门做好工伤保险工作。
第五条 用人单位应当在参保缴费后的30日内或者参保缴费情况变更后的15日内,将参加工伤保险的有关情况在本单位内公示。公示内容应当包括享受工伤保险待遇的人员范围、参保时间、缴费情况等。
职工有权采取各种合法方式督促用人单位参加工伤保险及公示参保情况,用人单位工会组织有义务督促用人单位参加工伤保险及公示参保情况。
第六条 工伤保险工作应当与事故预防和职业康复工作相结合。
用人单位应当建立健全安全生产责任制,采取有效措施,预防工伤事故发生,避免和减少职业病危害。
第七条 本省的工伤保险费率,按照国务院劳动保障部门会同国务院财政、卫生、安全生产监督管理部门依据《条例》制定的有关规定执行。
第八条 工伤保险基金实行设区市全市统筹。目前实行县级统筹的设区市应当创造条件,尽快实现全市统筹。
第九条 工伤保险基金应当严格按照《社会保险基金财务制度》的规定,实行年初预算和年终决算管理。经办机构根据预算按月将收缴基金纳入同级财政部门的财政专户,并按规定申请拨付资金。工伤保险基金专用票据由省财政部门统一印制。
第十条 工伤保险基金存入社会保障基金财政专户,实行收支两条线管理,用于支付下列项目:
(一)工伤职工的工伤医疗费、康复性治疗费、辅助器具费、一次性伤残补助金,一级至四级伤残人员伤残津贴及生活不能自理人员的生活护理费;
(二)因工死亡职工的抢救医疗费、丧葬补助金、供养亲属抚恤金、一次性工亡补助金。
(三)劳动能力鉴定费;
(四)工伤预防费;
(五)工伤认定调查费;
(六)职业康复费;
(七)法律、法规规定用于工伤保险的其他费用。
任何单位或者个人不得将工伤保险基金用于投资运营、兴建或者改建办公场所、发放奖金,或者挪作其他用途。
第十一条 设区市应当建立工伤保险基金储备金(以下简称储备金)。储备金应当按本设区市当年工伤保险基金结余总额的20%提取,逐年积累,达到当年工伤保险基金总额的50%时,不再提取。
储备金用于本设区市重大事故的工伤保险待遇支付。参保单位发生重大事故,应由工伤保险基金支付的费用超过当地工伤保险基金累计结余额50%时,超出部分由储备金支付。对由储备金支付的部分,经办机构应当编制支付明细表,经设区市劳动保障行政部门、财政部门审核后,报设区市人民政府批准。储备金不足支付的,由设区市人民政府垫付,所垫付资金由今后提取的储备金逐步归还。
第十二条 职工发生工伤时,用人单位应当采取措施及时救治,并按照《条例》规定的程序及时申请工伤认定。劳动保障行政部门应当自受理工伤认定申请之日起60日内作出工伤认定的决定,并书面通知申请工伤认定的职工或者其直系亲属和该职工所在单位。凡认定为工伤或者视同工伤的,应当向工伤职工颁发《工伤认定证》。
第十三条 职工发生工伤,经治疗伤情相对稳定后存在残疾、影响劳动能力的,应当进行劳动能力鉴定。
用人单位、工伤职工或者其直系亲属申请劳动能力鉴定,应当向设区市劳动能力鉴定委员会提供下列材料:
(一)劳动能力鉴定申请表;
(二)工伤认定决定;
(三)医疗机构出具的出院小结、医疗诊断证明或者职业病诊断证明书(职业病诊断鉴定书)、工伤病历和医学影像检查资料等;
(四)其他相关证明材料。
劳动能力鉴定申请人提供材料不完整的,劳动能力鉴定委员会应当一次性书面告知申请人需要补正的全部材料。申请人按照书面告知要求补正材料后,劳动能力鉴定委员会应当受理。
第十四条 县(市、区)不设劳动能力鉴定委员会,其所辖工伤职工的劳动能力鉴定由所在设区市劳动能力鉴定委员会承担。
第十五条 劳动能力鉴定委员会到医疗机构核实工伤职工的医疗诊断情况时,医疗机构应当积极配合。
第十六条 劳动能力鉴定委员会应当将依法作出的劳动能力鉴定结论及时送达申请鉴定的单位和个人;达到伤残等级的,还应当向工伤职工颁发《因工伤残证》。
第十七条 申请鉴定的单位或者个人对设区市劳动能力鉴定委员会作出的鉴定结论不服的,可以依照《条例》规定,在收到该鉴定结论之日起15日内向省劳动能力鉴定委员会申请再次鉴定。省劳动能力鉴定委员会作出的劳动能力鉴定结论为最终结论。
第十八条 职工治疗工伤应当在签订服务协议的医疗机构就医,情况紧急时可以先到就近的医疗机构急救,并由用人单位在24小时内报告经办机构。工伤职工伤情相对稳定后,由经办机构视伤情确定是否转入签订服务协议的医疗机构继续治疗。
第十九条 职工因工致残的,申请工伤保险待遇时,应当向经办机构提供下列材料:
(一)待遇申请表;
(二)劳动能力鉴定结论、《因工伤残证》;
(三)用人单位参加工伤保险的相关材料;
(四)经办机构要求提供的其他材料。
第二十条 职工因工死亡的,其直系亲属申请工伤保险待遇时,应当视不同情形,向经办机构提供下列相关材料:
(一)待遇申请表;
(二)职工因工死亡认定书;
(三)用人单位参加工伤保险的相关材料;
(四)供养亲属的户口簿、身份证或者户籍所在地公安派出所出具的户籍证明;
(五)街道办事处、乡(镇)人民政府出具的供养亲属无生活来源的证明;
(六)民政部门出具的孤寡老人或者孤儿的证明;
(七)供养亲属系在校学生的,应当提供由在读学校出具的在读证明;
(八)供养亲属系收养子女的,应当提供由民政部门出具的收养登记证复印件;
(九)经办机构要求提供的其他材料。
第二十一条 工伤保险待遇申请人提供材料不完整的,经办机构应当一次性书面告知申请人需要补正的全部材料。申请人按照书面告知要求补正材料后,经办机构应当受理。
第二十二条 五级、六级伤残职工本人提出与用人单位解除或者终止劳动关系,七级至十级伤残职工劳动合同期满终止或者职工本人提出与用人单位解除劳动合同的,由用人单位按照下列标准支付一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金;


(一)五级至十级伤残职工与用人单位解除劳动关系时,其年龄(周岁)距法定退休年龄大于或者等于10年的,一次性工伤医疗补助金依次为40个月、34个月、28个月、22个月、16个月、10个月的本人工资;距法定退休年龄不足10年的,每差1年扣减10%;不足1年的按1年计算。
(二)五级至十级伤残的一次性伤残就业补助金依次为12个月、11个月、10个月、9个月、8个月、7个月的本人工资。
第二十三条 五级至十级伤残职工按前条规定领取了一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金的,工伤保险关系同时终止,工伤保险基金不再支付其工伤待遇。该职工可根据当地规定参加或者接续基本养老保险和基本医疗保险,并享受相应待遇;符合失业保险规定的,可以享受失业保险待遇。
第二十四条 伤残津贴、供养亲属抚恤金、生活护理费由设区市劳动保障行政部门根据本市上年度职工平均工资和生活费用变化等情况适时提出调整方案,报本级人民政府批准后执行。
第二十五条 用人单位解散、破产、关闭、改制的,应当优先安排解决包括工伤保险所需费用在内的社会保险费。有关工伤保险费用及工伤保险待遇支付按照下列规定处理:
(一)一级至四级伤残职工的有关工伤保险费用由用人单位按照《条例》规定的标准,计算到75周岁,一次性向经办机构缴纳;自一次性缴纳后的次月起,工伤保险待遇由经办机构支付。
(二)五级至十级伤残职工由用人单位按照本规定标准,支付一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金,同时终止工伤保险关系;患有无法治愈的职业病等特殊病情的伤残职工,经设区市劳动能力鉴定委员会认定后,也可由用人单位按其上年度治疗职业病的实际费用为标准,计算到75周岁,一次性向经办机构缴纳,其今后治疗职业病所需费用由工伤保险基金支付。
(三)因工死亡职工的有关工伤保险费用,由用人单位按照《条例》规定的标准,一次性支付给其供养亲属,或者一次性向经办机构缴纳,由经办机构定期继续支付。计算时间为:因工死亡职工供养的配偶和父母计算到75周岁;未成年人计算到18周岁。
第二十六条 职工被派遣出境工作,其国内工伤保险关系未中止的,发生工伤后,按照《条例》和本规定享受相应待遇;其境外医疗费用由用人单位负担。
第二十七条 部分丧失劳动能力的伤残人员重新就业后再次发生工伤,由用人单位按照《条例》和本规定的程序履行有关工伤认定和劳动能力鉴定手续,并按新认定的伤残等级享受相应的伤残待遇。
第二十八条 用人单位对从事有职业危害作业的职工,在终止、解除劳动关系或者办理退休手续前,应当进行职工健康检查,并将检查结果告知职工本人。被确诊患有职业病的,应当办理工伤认定、劳动能力鉴定、工伤保险待遇核定手续,按照《条例》和本规定享受工伤保险待遇;诊断为疑似职业病的职工退休后确诊为职业病的,应当办理工伤认定,享受工伤保险待遇。
用人单位未对职工进行离岗或者退休前的职业健康检查,职工离岗或者退休后被确诊患有职业病的,由劳动关系终止、解除前或者办理退休手续前的用人单位承担责任并支付工伤保险待遇。
第二十九条 用人单位未依法为职工缴纳工伤保险费或者停缴工伤保险费的,经办机构应当依法追缴。未缴或者停缴工伤保险费期间的工伤保险待遇由用人单位支付,工伤保险基金不予补支。
用人单位确有困难无力按时缴费的,经经办机构批准可缓交,但缓交期不得超过3个月。在缓交期内,经办机构应当继续支付工伤职工的工伤保险待遇。
第三十条 职工在《条例》施行前已遭受事故伤害或者患职业病,并已经认定为工伤的,一次性工伤保险待遇按原规定执行,定期工伤保险待遇低于《条例》规定的,按《条例》规定执行;在《条例》施行后认定为工伤的,按照《条例》和本规定享受工伤保险待遇。
第三十一条 本规定自公布之日起施行。



印发2004年度梅州市社会保险工作考核办法的通知

广东省梅州市人民政府


印发2004年度梅州市社会保险工作考核办法的通知


梅市府〔2004〕33号


各县(市、区)人民政府,市府直属有关单位:


现将《2004年度梅州市社会保险工作考核办法》印发给你们,请认真按照执行。





梅州市人民政府


二○○四年九月二十九日





2004年度梅州市社会保险工作考核办法





为进一步巩固和扩大社会保险覆盖面,保障劳动者的合法权益,强化基金征缴,确保基金当期收支平衡,提高社会保险的保障能力,根据国家和省有关对社会保险工作考核工作的要求,结合我市实际,特制定2004年度梅州市社会保险工作考核办法。


一、主要考核指标


(一)参保人数(实际缴费人数)


全市养老保险(企业)、失业保险、医疗保险的实际缴费人数(见附表),按确保当前收支平衡和扩面潜力的原则下达。


(二)缴费工资


养老保险(企业)、失业保险参保人员月平均缴费工资要达到上年度职工月平均工资的80%以上。


(三)社会保险费征缴


1、社会保险费征收率。当期社会保险费征收率(不包括追缴历年欠费数)要达到95%以上(见附表)。


2、社会保险费追缴率。以2003年底前历年欠缴总额为基数,2004年要追缴30%以上(见附表)。


二、主要工作措施


(一)切实抓好社会保险扩面征缴工作。社会保险经办机构要与有关部门密切配合,严格按照“对象就是任务”的要求,依法推进社会保险扩面征缴工作。一方面,对国有、集体企业的下岗失业人员要及时跟踪,尽量使他们“续保”;另一方面,重点抓好非公有制经济单位和职工参保。采取积极有效措施,确保完成本年度下达的目标任务。同时,要密切配合地税部门做好社会保险费的征缴工作,使社会保险费额有实质增长,最大限度地做到“应保尽保,应收尽收”。


(二)加大欠费追缴力度。我市社会保险费欠缴情况严重,致使社会保险基金支付风险增大。对历年欠缴的社会保险费,各地、各有关部门要采取各种有力措施坚决追缴。一要对所有欠缴单位欠费情况进行清理,并建立欠缴档案;二要根据不同情况,做出详细追缴计划;三要规范追缴程序,要向所有欠费单位发出限期缴交社会保险费通知书,完善追缴手续;四要严格执行《中华人民共和国破产法》、省劳动保障厅《关于理顺国有企业下岗职工劳动关系有关问题的通知》(粤劳社〔2000〕36号)等有关精神,加大对关、停、破产等单位的清缴力度。在妥善安置好改制和破产企业职工的同时,对改制和破产企业欠缴的社会保险费不得减免和“挂帐”处理。


(三)加强稽核工作。为保证完成扩面征收工作任务,各级社会保险经办机构要严格执行《社会保险稽核办法》(劳动保障部第16号令),采取日常稽核、重点稽核和举报稽核等方式,加强稽核。一是稽核缴费单位申报的社会保险缴费人数是否符合国家规定。同时,积极稳妥地督促对外资、民营企业单位参保,及时跟踪落实失业人员的续保工作,确保缴费人数稳步增长。二是稽核缴费个人申报的缴费工资基数是否符合国家规定,以确保社会保险基金当期收支平衡。对少报、瞒报缴费基数和缴费人数的,社会保险经办机构应责令其改正;拒不改正的,社会保险经办机构应当报请劳动保障行政部门依法处罚。


三、建立工作考核机制


(一)进一步完善社会保险层级工作责任制和考核办法。市政府根据2004年社会保险主要工作任务,对各县(市、区)政府及社会保险经办机构分别进行考核。


1、对各县(市、区)政府的考核。市政府对各县(市、区)政府考核6项指标:①企业养老保险实际缴费人数;②失业保险实际缴费人数;③医疗保险实际缴费人数;④养老、失业保险缴费工资;⑤社会保险基金征收率达95%以上;⑥养老金社会化发放率达到100%。经年终考核验收,对完成上述6项任务指标的县(市、区),由市政府通报表彰;对超额完成6项指标的县(市、区),由市政府发给奖金2万元。对未能完成养老、失业和医疗保险实际缴费人数的,由市政府通报批评。


2、对社会保险经办机构的考核。完成全年企业养老保险、失业保险、医疗保险实际缴费人数的,按当年社保基金增收额的1%给予奖励;完成全年追收历年欠缴社会保险费30%的,按追收金额的3%给予奖励。奖金按分级管理的原则由各级政府负责解决。


(二)对未完成实际缴费人数任务、缴费工资达不到上年度职工平均工资80%、未完成基金征收任务、未完成追缴历年欠费任务造成养老保险基金缺口的,由各县(市、区)负责,市不予调剂。


(三)建立领导责任追究制。


1、县(市、区)政府主要领导及其相关主管部门负责人、单位法定代表人是社会保险扩面征缴工作的第一责任人,组织、人事部门要把社会保险扩面征缴工作作为考核“第一责任人”任期内政绩的一项内容。对不能完成年度主要工作目标任务的,除不得评先评奖外,还要追究当地政府主要领导及有关业务部门主要负责人的责任。


2、对有能力缴费而无故欠缴社会保险费3个月以上的、欠缴社会保险费金额50万元以上的国有企业,其法定代表人及主管部门负责人年终不得评为先进、模范和奖励晋级;不得出国出境;不得购买小汽车;不得新建、装修办公楼。


3、对企业、个体工商户违反法律法规,逾期不参加社会保险或未按规定缴清社会保险费的,工商行政管理部门应暂缓其营业执照的申领或年审。


(四)建立汇报、通报制度。为及时反映我市社会保险各项工作情况,各地社会保险经办机构每月要向当地党委、政府和市社会保险基金管理局汇报一次情况。市政府每季度通报各地社会保险主要目标任务完成情况。


四、县以上人民政府成立社会保险基金监督委员会,负责统筹、协调、指导本行政区域内社会保险基金监督工作。




附:2004年度梅州市企业养老保险、失业保险、医疗保险参保人数任务表

2004年度梅州市企业养老保险、失业保险、医疗保险参保人数任务表

项目

数字

单位
扩面任务(实际缴费人数) 基金征收任务(万元) 追缴历年欠费任务(万元)
养老保险 失业保险 医疗保险 养老保险 失业保险 医疗保险 2003年末累计欠费总额 追缴任务 应追缴
比例30% 总额
市 直                  
梅江区                  
兴宁市                  
梅 县                  
平远县                  
蕉岭县                  
大埔县                  
丰顺县                  
五华县                  
合 计